ข้อดีข้อเสีย LTV คืออะไร ความหมาย ที่ควรรู้ก่อนขอสินเชื่อ

สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน หรือคอนโด ในปัจจุบันต้องศึกษาหาข้อมูลให้ดี โดยเฉพาะเรื่องของมาตรการ LTV ซึ่งเป็นที่ถูกพูดถึงอย่างมากในตอนนี้ มาตรการดังกล่าวมีการอัปเดตใหม่ล่าสุดแล้ว แน่นอนว่าส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย Assetconnext ผู้เชี่ยวชาญที่คอยให้คำปรึกษา ซื้อบ้านเงินเหลือคอนโดเงินเหลือ เราขออาสาพาทุกคนมาทำความรู้จักกับมาตรการ LTV คืออะไร เงื่อนไข ltv ล่าสุดเป็นอย่างไร มีความสำคัญอย่างไร มีสูตรการคำนวณอย่างไร ข้อดี ข้อควรระวังมีอะไรบ้าง ทั้งหมดนี้ ไปหาคำตอบกันเลย

LTV (Loan to Value) คืออะไร

LTV ย่อมาจาก Loan To Value คือ อัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อราคาบ้าน มีการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ ทั้งนี้ เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นต่อระบบเศรษฐกิจ หรือเรียกอีกอย่างว่า การให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน มาตรการ LTV เป็นหลักเกณฑ์ ที่ใช้เพื่อกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเป็นเพดานสินเชื่อที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการกำหนดขึ้น ป้องกันไม่ให้ประชาชนก่อหนี้เกินความจำเป็น หรือป้องกันไม่ให้มีการซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อการเก็งกำไร 

ความสำคัญของ LTV ในการขอสินเชื่อบ้านและคอนโด

มาตรการ LTV มีวัตถุประสงค์ให้ประชาชนกู้บ้านหรือคอนโดง่ายขึ้น บนพื้นฐานและหลักการเดียวกัน สรุปสาระสำคัญของมาตรการ LTV อัปเดตฉบับใหม่ 2567 มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกง่ายขึ้น

มาตรการ ltv สินเชื่อบ้าน ถือเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนได้เป็นเจ้าของบ้านหลังแรกง่ายขึ้น เงื่อนไข การกู้สินเชื่อสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก กรณีที่ราคาบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 สามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน หรือสามารถกู้ได้วงเงิน 100% และยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับการนำไปตกแต่งบ้าน นอกจากนั้นยังมีการกำหนดให้วางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20% เหลือ 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กรณีที่เป็นบ้านหลังแรก

2. กู้บ้านหลังที่สองง่ายขึ้นสำหรับผู้กู้ที่มีวินัยการผ่อนชำระ

หากผู้กู้บ้านหลังแรก มีความจำเป็นต้องมีบ้านหลังที่ 2 หากมีวินัยการผ่อนชำระบ้านหลังแรกมาแล้วพอสมควร ก็จะสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นอีกด้วย โดยเกณฑ์ในการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 คือ บ้านสัญญาที่ 2 หากมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% กรณีมีกี่ผ่อนชำระบ้านหลังที่ 1 มาแล้ว เป็นระยะเวลาอย่างน้อย 2 ปี จากเดิมที่มีการกำหนดไว้ 3 ปี

3. การปรับเกณฑ์มาตรการ LTV สำหรับกู้ร่วม

ทางธนาคารแห่งประเทศไทย มีการพิจารณาผ่อนปรนในกรณีสัญญากู้ร่วม หากผู้กู้ไม่ได้มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ มีการผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เพราะไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการกู้เพื่อที่อยู่อาศัย เป็นเพียงการให้ความช่วยเหลือกันภายในครอบครัวเท่านั้น รายละเอียด หรือสรุปการปรับเกณฑ์มาตรการ LTV สำหรับกู้ร่วม มีดังต่อไปนี้

• มาตรการเดิม การกู้ร่วมเพื่อที่อยู่อาศัยถือเป็นการกู้ของทุกคน
• มาตรการใหม่ หากผู้กู้ร่วมไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนไม่ได้เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น

การผ่อนปรนดังกล่าว ช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วม ซึ่งเป็นผู้ที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยนั้นๆ ทั้งนี้ สามารถศึกษารายละเอียดได้เพิ่มเติมจาก สนส.24/2561 เรื่องหลักเกณฑ์การกำกับสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวข้อง กับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รายละเอียดอยู่ในข้อที่ 18

ข้อดี และข้อควรระวังของการใช้ LTV ในการวางแผนการเงิน

อย่างที่บอกว่าภายใต้มาตรการ LTV นั้นทำให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกง่ายขึ้น โดยเฉพาะในมุมของผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท สามารถกู้ได้เต็มที่คือ 100% ของราคาบ้าน นอกจากนั้นยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อนำไปเป็นค่าใช้จ่ายในการตกแต่งบ้าน พร้อมเข้าอยู่ หรือเป็นเงินสำรองไว้สำหรับใช้จ่ายซ่อมแซม ต่อเติมที่อยู่อาศัยได้ในอนาคต แต่ถ้าต้องการกู้เพิ่ม บ้านหลังที่สอง หรือหลังที่สามเป็นต้นไป ราคาไม่เกิน 10 ล้าน เพดานการปล่อยกู้อยู่ที่ 70-90% ของราคาบ้าน ไม่สามารถกู้เพิ่มเติมได้ และต้องมีเงินดาวน์ประมาณ 10-30% ของราคาบ้าน

• บ้านหลังที่สอง ระยะเวลาหลังจากการผ่อนสัญญาบ้านหลังแรก 2 ปีขึ้นไป เพดานปล่อยกู้ 90% มีในส่วนของเงินดาวน์ 10%
• บ้านหลังที่สอง ระยะเวลาหลังจากการผ่อนสัญญาบ้านหลังแรกน้อยกว่า 2 ปี เพดานอยู่ที่ 80% ในส่วนของเงินดาวน์ 20%

ดังนั้น ถ้าอยากมีบ้านหลังที่สองหรือหลังที่สาม นอกจากต้องรักษาเครดิตการผ่อนชำระให้ดี ตรงเวลาแล้ว ยังต้องวางแผนเตรียมเงินดาวน์ไว้อีกด้วย อย่างที่บอกว่าต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้ประมาณ 10-30% ของราคาบ้าน

วิธีคำนวณ LTV เบื้องต้น

การคำนวณ LTV ในเบื้องต้น สูตรการคำนวณมีดังต่อไปนี้ จำนวนเงินกู้ / มูลค่าของบ้าน x 100 = อัตราของ LTV ขอยกตัวอย่างเพื่อให้ทุกคนมองเห็นภาพและเข้าใจหลักการคำนวณมากขึ้น

สมมติว่านาย A มีความต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด ในราคา 2 ล้านบาท กับทางธนาคารแห่งหนึ่ง และทางธนาคารได้ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย LTV ในอัตราร้อยละ 80% คำถามคือนาย A จะได้รับการอนุมัติวงเงินกู้ เท่าไหร่? หากคำนวณตามสูตร จะได้ดังต่อไปนี้

1. Step 1 : Load / 2,000,000.- x 100 = 80
2. Step 2 : Loan = 80x 2,000,000/100
3. Step 3 : Loan = 1,600,000.-

หมายความว่าวงเงินที่ทางธนาคารดังกล่าวอนุมัติให้คือ 1,600,000 บาทนั่นเอง

มาตรการ LTV ใครเสียเปรียบ ผู้ขายมีผลกระทบหรือไม่

แม้ว่ามาตรการ LTV จะส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้านหลังแรก ในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท แต่อย่าลืมว่าหากผู้ซื้อกลุ่มที่สองต้องการซื้อบ้านไม่เกิน 10 ล้าน บ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป จะไม่ได้เพดานเงินกู้เต็ม 100% เพดานการปล่อยกู้เหลือเพียง 70-90% ต้องเตรียมเงินดาวน์ 10%-30% ไว้ด้วย ในขณะเดียวกันหากต้องการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคามากกว่า 10 ล้าน ก็จะได้วงเงินสูงสุดเพียง 90% บ้านหลังที่สองหรือหลังที่สามเป็นต้นไป ในราคาเกิน 10 ล้านบาท วงเงินกู้ 80%, 70% ตามลำดับ หากผู้ซื้อไม่มีเงินดาวน์มากพอ หรือไม่ได้วางแผนเก็บเงิน ไม่มีเงินสำรอง ความฝันที่จะมีบ้านหรือคอนโด คงไกลเกินเอื้อม ทางฝั่งของผู้ขายเองก็จะได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน ส่งผลทำให้ยอดขายบ้านหรือคอนโดลดน้อยลง

อยากปิดหนี้เหลือผ่อนแค่หลักพัน พร้อมรับเงินก้อน | Assetconnext

สำหรับคนที่มีปัญหาทางการเงิน ต้องการผิดหนี้ ผ่อนน้อยลง จ่ายเพียงหลักพ้นต้นๆ ต่อเดือนปรึกษาเราได้ Asset Connext เรายินดีให้คำปรึกษา โดยผู้เชี่ยวชาญ รวมหนี้บัตรเครดิต ปิดหนี้บัตรเครดิต หนี้สินเชื่อธนาคาร หรือหนี้นอกระบบ ปิดหนี้นอกระบบ เราช่วยปลดล็อคทุกปัญหาทางการเงิน หรือสนใจอยากกู้ซื้อบ้านเงินเหลือ คอนโดเงินเหลือ ซื้อคอนโดปิดหนี้ ติดต่อเรา รับเงินก้อนใหญ่หลักแสน เอาไปเป็นค่าใช้จ่ายตกแต่งบ้าน ซ่อมแซมต่อเติม หรือเป็นเงินสำรองไว้ใช้จ่ายในยามฉุกเฉิน เราช่วยให้ความฝันของคุณกลายเป็นความจริง ได้ทั้งบ้านหรือคอนโด แถมยังมีเงินเหลือหลักแสน เอาไปใช้จ่ายแบบฟรีๆ

มาตรการ LTV คืออะไร ทั้งหมดนี้คือสาระดีๆ ที่เราเอามาฝาก เรื่องที่คนกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดต้องรู้ หรือถ้าสงสัยอะไร ข้องใจ อยากได้คำตอบปรึกษาเราได้ Asset Connext ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน และการกู้บ้านเงินเหลือ ซื้อบ้านเงินเหลือ กู้คอนโดเงินเหลือ เป็นหนี้เยอะ มีทางออก บริการรวมหนี้ รวมหนี้บัตรเครดิต หนี้นอกระบบ เราช่วยให้ทุกความฝันกลายเป็นความจริง แบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือนให้น้อยลง ผ่อนน้อยดอกเบี้ยถูกลง มีสภาพคล่องทางการเงินมากขึ้น ใช้ชีวิตอิสระในแบบที่คุณต้องการ